Mietwohnung
I. Zustandekommen des Mietverhältnisses
1. Form des Mietvertrages
a. Nach dem BGB bedarf der Mietvertrag der Schriftform, sofern er für länger als ein Jahr abgeschlossen werden soll. Anderenfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Vertragliche Anlagen wie zum Beispiel die Hausordnung sind ebenfalls zu unterzeichnen oder auf diese muss im Mietvertrag Bezug genommen werden.
Abänderungen und Nachträge zum Mietvertrag bedürfen auch der Schriftform, sofern die Änderung nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung hat.
b. Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, was jedoch aus Vermietersicht nicht empfehlenswert ist.
c. Ein Mietverhältnis kann zwar nicht durch Schweigen, aber durch schlüssiges Verhalten zu Stande kommen.
2. Parteien des Mietvertrages
Partei des Mietvertrages ist grundsätzlich der, der den Mietvertrag unterzeichnet hat. Besonderheiten treten auf, wenn Ehegatten gemeinsam eine Wohnung anmieten, jedoch nur einer den Mietvertrag unterschreibt.
Bei Wohngemeinschaften ist je nach Einzelfall zu differenzieren.
3. Mietsache
Im Mietvertrag ist das Mietobjekt genau zu beschreiben. Außerdem sollte festgehalten werden, ob bestimmte Räume außerhalb der Mietwohnung als mitvermietet gelten oder nur zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.
Die Angabe der Anzahl der Zimmer als auch die Art der Nutzung sollte im Mietvertrag enthalten sein.
Zubehör gilt im Zweifel als mitvermietet.
4. Selbstauskunft des Mieters
Der Vermieter ist berechtigt, Fragen zu stellen, die in seinem Interesse liegen und billigenswert erscheinen. Zulässige Fragen (nach dem Arbeitsverhältnis, dem Einkommen, nach dem Beruf, dem Familienstand…) müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Ebenfalls ist die Frage nach früheren Mietschulden zulässig; auf diese müssen jedoch nur aktuell bestehende Verbindlichkeiten angegeben werden.
Nicht zulässig sind Fragen zum Beispiel nach Kinderwünschen oder Schwangerschaft, nach Vorstrafen oder laufenden Ermittlungsverfahren sowie allgemeine Fragen nach dem letzten Mietverhältnis und nach der Art der Beendigung.
Hat die Falschauskunft für den Fortbestand des Mietvertrages wesentliche Bedeutung, so zum Beispiel bei solchen über frühere oder laufende Zwangsvollstreckungen oder Insolvenzen, ist der Vermieter berechtigt den Vertrag wegen Täuschung anzufechten.
II. Pflichten des Vermieters
Hauptpflichten:
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und hat ihm diese in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zuüberlassen.
Dabei muss der Vermieter eine Grundausstattung der Mieträume gewährleisten.
Aus dem vertragsgemäßen Gebrauch resultiert ebenfalls das Hausrecht des Mieters.
Ferner trifft den Vermieter die Pflicht, die Mietsache während der Mietdauer zu erhalten. Demzufolge haftet der Mieter nicht für Veränderungen oderVerschlechterungen der Mietsache, sofern diese durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Bei dieser Erhaltungspflicht wird zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterschieden.
Die dem Vermieter obliegende Erhaltungspflicht ist grundsätzlich abdingbar, was dazu führt, dass dem Mieter zumeist die Renovierung bzw. Verrichten derSchönheitsreparaturen, auferlegt wird.
Nebenpflichten:
Dem Vermieter obliegen ebenfalls Aufklärungspflichten, sofern diese für den Mieter von wesentlicher Bedeutung sind und er sich diese Information nicht auf anderem Wege beschaffen kann.
Sofern der Vermieter auch Hauseigentümer ist, obliegt ihm ferner die Verkehrssicherungspflicht. Die Ausübung dieser Pflicht kann er auf den Mieter übertragen.
Außerdem treffen ihn weitere Nebenpflichten.
III. Pflichten des Mieters
Der Mieter ist zur fristgerechten Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet.
Auch ihn treffen verschiedene Nebenpflichten. So hat er zum Beispiel die Mietsache pfleglich zu behandeln.
IV. Beendigung des Mietverhältnisses
Inhalt folgt.
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Erklärungen/Definitionen
Schriftform: Nach § 126 BGB bedeutet Schriftform, dass der Vertrag eigenhändig durch alle Vertragsparteien zu unterschreiben ist. Die Unterzeichnung durch einen Vertreter ist möglich.